Sluiting Horeca vanwege noodverordering Covid-19 leidt tot huurkorting
We hebben er niet lang op hoeven wachten: de eerste uitspraak waarin een rechtbank zich heeft gebogen over de vraag of het verplicht sluiten van de horeca conform de Noodverordening COVID-19 een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het antwoord op deze vraag is van belang bij de invulling van de daaraan voorafgaande vraag of een huurder recht heeft op een huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW.
In zijn uitspraak van 27 mei jl. oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) in kort geding op beide vragen bevestigend.
Partijen in geschil
Het geschil bestond tussen de mondiaal handelende bierbrouwerij Inbev Nederland N.V. (hierna: ‘’huurder’’) enerzijds, en de vastgoedbelegger Sigismund B.V. (hierna: ‘’verhuurder) anderzijds. Huurder, onder meer bekend van de productie/distributie van het biermerk Corona, huurt van de verhuurder een bedrijfslocatie, welk pand de huurder heeft onderverhuurd aan een horecaondernemer die daarin een café uitbaat.
Gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW
In de casus heeft de huurder op grond van artikel 7:207 BW een huurprijsvermindering gevorderd nu er sprake is van een gebrek, ofwel van een onvoorziene omstandigheid, vanwege de verplichte sluiting van het café conform de Noodverordening COVID-19. Daarbij heeft huurder aangevoerd dat er bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW gekeken moet worden naar de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling, hetgeen door de voorzieningenrechter in het vonnis van 27 mei jl. is bevestigd. Zo oordeelde de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 4.5 van het vonnis als volgt:
‘’Vaststaat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Vaststaat ook dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat Inbev en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen. Inbev beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering’’.
Kortom, volgens de voorzieningenrechter heeft de huurder terecht aangevoerd dat de verplichte sluiting van het café conform de Noodverordening COVID-19 een gebrek heeft opgeleverd in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Coronacrisis een onvoorziene omstandigheid
Voorts is de voorzieningenrechter (helaas) niet toegekomen aan de vraag of huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs vanwege onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Hij beperkt zich in rechtsoverweging 4.8 tot de kwalificatie van het Coronavirus als een onvoorziene omstandigheid, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.
Conclusie
Alhoewel een huurprijsvermindering van een derde van de maandelijkse huur (zoals in de onderhavige casus) in veel gevallen geen zoden aan de dijk zal zetten en het voor veel huurders ook te laat zal komen, kan het vonnis van de voorzieningenrechter horecaondernemers juridische aanknopingspunten bieden in deze zware economische tijden. Overigens hebben brancheorganisaties in de detailhandel zojuist – niet bindende – afspraken gemaakt over de verdeling van de financiële pijn tussen huurders en verhuurders. De huur over april en mei wordt voor 50% kwijtgescholden en de huur over juni wordt voor 50% tot het voorjaar van 2021. De toekomst zal moeten uitwijzen of rechtbanken deze huurverlichting in bredere zin zullen toepassen.
